Ortsübliche Miete bei möblierten Wohnungen
Ein Ehepaar vermietete ihrem Sohn eine 80 qm große Eigentumswohnung mit Einbauküche, Waschmaschine und Trockner. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelten die Steuerpflichtigen anhand des Mietspiegels. Sie unterließen es jedoch, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen und berücksichtigten die überlassenen Gegenstände lediglich nach dem Punktesystem des Mietspiegels für "sonstige Einflüsse". Die so vereinbarte Miete überstieg 75 % der Vergleichsmiete mit der Folge des ungekürzten Werbungskostenabzugs.
In ihren Einkommensteuererklärungen machten die Steuerpflichtigen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend, die das Finanzamt teilweise nicht anerkannte, weil es von einer verbilligten Vermietung ausging. Die Klage vor dem Finanzgericht Düsseldorf hatte überwiegend keinen Erfolg.
Dem folgte der BFH nicht und hob das Urteil jetzt auf. Mache ein Steuerpflichtiger Werbungskosten aus der verbilligten Vermietung von Wohnraum geltend, könne sich eine anteilige Kürzung seiner Werbungskosten ergeben. Hierbei sei die Entgeltlichkeitsquote entscheidend, für deren Berechnung die ortsübliche Marktmiete maßgeblich sei. Neben der Kaltmiete sei für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden seien.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sei der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sehe der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, sei diese Erhöhung als marktüblich anzusehen. Beziehe sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, sei für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.
Hinweis: Der Streitfall betrifft die Rechtslage bis 2011. Hier war grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75 % der ortsüblichen Miete betrug (voller Werbungskostenabzug). Lag die Miete zwischen 56 % und 75 %, war die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen, in deren Folge ein Werbungskostenabzug ggf. nur anteilig zustand. Lag das Entgelt unter 56 % der Vergleichsmiete, war die Nutzungsüberlassung unabhängig von einer Überschussprognose aufzuteilen. Mit Wirkung ab 2012 wurde die Rechtslage dahingehend vereinfacht, dass nur noch ein Schwellenwert von 66 % der ortsüblichen Miete zu beachten ist. Ab dieser Aufteilungsgrenze wird die Vollentgeltlichkeit gesetzlich fingiert mit der Folge des vollen Werbungskostenabzugs. Bei Entgelten unterhalb dieser Grenze sind die Werbungskosten nur anteilig zu berücksichtigen. Die Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose ist nicht mehr erforderlich. Die mit diesem BFH-Urteil aufgestellten Grundsätze zur Ermittlung der ortsüblichen Miete gelten sowohl für die alte als auch die neue Rechtslage.