Vermieter: Mehr Einsatz bei Leerstand
Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können nicht als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich abgezogen werden, wenn der Eigentümer die Vermietungsabsicht nicht glaubhaft machen kann. Dafür reicht es bei einer Wohnung, die bereits seit mehreren Jahren leer steht, nicht aus, wenn der Vermieter nur gelegentlich durch Mund-zu-Mund-Propaganda und Anzeigen im örtlichen Wochenblatt nach Mietern sucht.
Diese Anforderungen stellte letztens das Nürnberger Finanzgericht auf und bestätigt damit auch die Auffassung des BFH. Dieser lässt den Werbungskostenabzug nur dann zu, wenn sich die Mietersuche durch nachhaltige Vermietungsbemühung belegen lässt. Dazu muss bei Bedarf auch professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden.
Für Vermieter mit leer stehenden Wohnungen bedeutet dies vor allem, dass sie sich, je länger der Leerstand andauert, in ihren Vermietungsbemühungen steigern müssen.
Das Finanzgericht Nürnberg konkretisiert diese Anforderungen wie folgt: Bei einer ernsthaften Vermietungsabsicht müsste bereits nach einem Leerstand von 12 Monaten überlegt werden, welche anderen Vermarktungsmethoden zum Einsatz gebracht werden sollten, die möglicherweise effektiver sind. Im verhandelten Fall hatten die Steuerpflichtigen ein Zweifamilienhaus gebaut und wollten die zweite, nicht selbst bewohnte Wohnung, vermieten. Doch erst rund vier Jahre nach der Fertigstellung fanden die Eigentümer einen Mieter. Die in der Zwischenzeit entstandenen Werbungskosten erkannte das Finanzamt nicht an. Die Vermieter könnten ihre ernsthafte Vermietungsabsicht in diesem Zeitraum nicht belegen, hieß es.
Das bestätigte im Ergebnis das Finanzgericht, dem die bloße Beantwortung gelegentlicher Anzeigen von Mietsuchenden und einzelne persönliche Gespräche im näheren örtlichen Umfeld ebenfalls nicht ausreichten. Wenn die gewählten Maßnahmen keinen Vermietungserfolg zeigten, könne das der Vermieter bereits nach kurzer Zeit erkennen und müsse dann weitere geeignete Schritte ergreifen, so das Finanzgericht. In diesem Fall liege es nahe, einen Makler einzuschalten, Anzeigen in verschiedenen überregionalen Zeitungen aufzugeben oder die Wohnung im Internet auf speziellen Immobilienseiten anzubieten.
Hinweis: Der Vermieter klagt nun vor dem BFH gegen das Urteil (Az. IX R 68/10). Nach seiner Auffassung wurde die Vermietungsabsicht eindeutig durch die zwischenzeitlich erfolgte Vermietung belegt.