Ãœberschusserzielungsabsicht bei Ferienwohnung
Wer aus der Vermietung einer Ferienwohnung dauerhaft nur Verluste erzielt, muss damit rechnen, dass das Finanzamt prüft, ob überhaupt eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Wenn der Eigentümer darüber hinaus die Immobilie auch zum Teil selbst genutzt hat, kann die steuerliche Anerkennung des Verlustes schwierig werden. Das Niedersächsische Finanzgericht gab nun der Klage eines Ehepaars statt, dem das Finanzamt die mehrjährigen Verluste aus der privaten Vermietung einer Ferienwohnung, die es auch geringfügig selbst nutzte, gestrichen hatte.
Die Eheleute hatten bereits im Jahr 1997 eine Ferienwohnung gekauft, die sie über eine Vermittlungsgesellschaft in den Streitjahren 1997 bis 2006, bis auf die jährliche dreiwöchige, im Vermittlungsvertrag vorbehaltenen Selbstnutzung, fremdvermieteten. Das Finanzamt erkannte die Verluste aus der Ferienwohnung zunächst nur vorläufig an. Als die Verluste aus der Vermietungstätigkeit immer erheblicher wurden, überprüfte das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Diese ergab jedoch einen Totalverlust, weshalb das Finanzamt die Verluste mangels Überschusserzielungsabsicht rückwirkend strich. Die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht sei grundsätzlich nur bei ausschließlicher Vermietung an fremde Dritte entbehrlich, hieß es. Bei nur geringfügiger Selbstnutzung hielt man diese beim Finanzamt für geboten.
Dieser Meinung trat nun das Niedersächsische Finanzgericht entgegen, wobei es sich auf die Rechtsprechung des BFH stützte. Es bestünde kein Anlass, so das Gericht, an der Überschusserzielungsabsicht eines Wohnungsvermieters zu zweifeln, wenn er seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutze, sich dies nur vorbehalte oder die Selbstnutzung auf übliche Leerstandszeiten beschränke, wenn die tatsächlichen Vermietungstage die ortsüblichen Vermietungstage – so wurde es im verhandelten Fall tatsächlich festgestellt – erreichen oder sogar übertreffen. Nur auf diese Weise könne eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung über einen Vermittler mit den Fällen der Vermietung in Eigenregie erreicht werden.
Hinweis: Das Gericht erkannte den Verlust aber nicht in voller Höhe an. Die Gesamtaufwendungen kürzte es zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Jahres.