Steuer-News-Archiv
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Dienstag, 01.01.2013

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand

Ein Steuerpflichtiger war Eigentümer eines im Jahre 1983 bezugsfertig gewordenen Zweifamilienhauses, in dem sich im Erdgeschoss eine selbstgenutzte Wohnung von ca. 59 qm sowie im ersten Obergeschoss eine Wohnung von ca. 70 qm befand. Die Wohnung im ersten Obergeschoss war bis zum August 1991 an einen fremden Dritten sowie im Zeitraum von September 1991 bis August 1997 an die Mutter des Steuerpflichtigen vermietet. Seit dem Tod der Mutter stand die Wohnung leer. Im Dachgeschoss des Wohngebäudes befand sich außerdem ein Zimmer mit Bad (ca. 60 qm Wohnfläche).

Dieses Zimmer war zu keinem Zeitpunkt nach Bezugsfertigkeit des Hauses vermietet. Nach einer Ortsbesichtigung wurde die Feststellung getroffen, dass das Zimmer zu privaten Zwecken als Abstellraum genutzt wurde. In seiner Einkommensteuererklärung für die Streitjahre 2004 bis 2006 machte der Steuerpflichtige jeweils Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit dem Zweifamilienhaus geltend. Diese resultierten aus dem Einbau einer Küche, Steuerberatungskosten sowie den anteiligen Aufwendungen für das gesamte Gebäude. Das Finanzamt berücksichtigte die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung unter dem Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht des Steuerpflichtigen nicht.

Im Rahmen des Einspruchsverfahrens trug der Steuerpflichtige vor, dass er seit 1997 etwa alle zwei Monate Anzeigen in einem überregionalen Zeitungsverbund schalte, in denen er für die ausschließlich möbliert angebotene Wohnung im ersten Obergeschoss zunächst für eine Monatsnettomiete von 720 € inseriert habe. Er hatte dabei im Laufe der Jahre den geforderten Mietzins aber laufend erhöht. Insgesamt hatte er über 900 Anzeigen veröffentlicht. Die Miethöhe hatte er aus dem städtischen Mietspiegel errechnet. Ihm aber geeignet erscheinende Mieter hatten sich nicht gemeldet. Für das Zimmer im Dachgeschoss des Hauses habe er keine Zeitungsannonce geschaltet, sondern gelegentlich und erfolglose Aushänge in der Nachbarschaft angebracht. Der Einspruch des Steuerpflichtigen gegen die Entscheidung des Finanzamtes blieb ohne Erfolg.

Auch der BFH erkannte die Werbungskosten mangels Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht nicht an. Der Steuerpflichtige habe keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet. Der Ansatz der Werbungskosten für das Dachgeschosszimmer wurde versagt, weil der Steuerpflichtige das Objekt nach Auffassung des BFH gar nicht vermieten wollte. Auch für die Wohnung im ersten Obergeschoss hat der BFH die anfallenden Aufwendungen nicht zum Werbungskostenabzug zugelassen. Ein Steuerpflichtiger könne zwar die geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und seine Werbung hierfür selber bestimmen. Wenn er seine Wohnungen aber nicht vermieten könne, hätte er sein Verhalten anpassen und geeignete Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Daneben hätte er Zugeständnisse, etwa bezüglich der Miethöhe oder der akzeptablen Mieter, machen können. Da er dies nicht getan habe, habe er die Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben. Das Urteil ist richtungsweisend, weil es zur regelmäßigen Leerstandssituation von Mietimmobilien als auch zu Gründen vorübergehender erfolgloser oder nur verhaltener Vermietungsaktivitäten Stellung nimmt. Der BFH beantwortet mit diesem Urteil auch die Frage, wie bei einem langjährigen Leerstand von Mietimmobilien in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot zu verfahren ist. Denn zu dieser strittigen Frage sind beim BFH noch mehrere Verfahren anhängig.

Hinweis: Kann ein Steuerpflichtiger seine Wohnung am Markt nicht vermieten, so kann er die Aufwendungen für sein Objekt nur als Werbungskosten absetzen, soweit er seine Einkünfteerzielungsabsicht nicht aufgibt. Sollte die Werbung für eine Wohnung über Zeitungsannoncen erfolglos sein,so muss erseine Vermietungsbemühungen intensivieren, ggf. einen Wohnungsmakler beauftragen oder Zugeständnisse bei der Miethöhe und dem Personenkreis der Mieter machen. Ansonsten verliert er seine Einkünfteerzielungsabsicht mit der Folge, dass die Werbungskosten für die Mietwohnung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr absetzbar sind.

Quelle: BFH-Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 14/12, LEXinform Nr. 0928991
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