Steuer-News-Archiv
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Freitag, 01.01.2016

Verluste bei Vermietung an nahe Angehörige

Ein Steuerpflichtiger erzielte u.a. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus einem in seinem Alleineigentum stehenden Haus, das er seit Jahren an seine Eltern vermietet hatte. In seiner Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2009 machte er einen Verlust i.H.v. 16.800  € geltend. Er gab an, dass das Haus seit November 2008 leer stehe, da seine Eltern in ein Pflegeheim umgezogen seien. Seit Dezember 2008 seien keine Mietzahlungen mehr erfolgt. Der Mietvertrag sei zum Juli 2009 aufgelöst worden. Da das Objekt mittlerweile zum Verkauf stehe, sei eine potentielle Neuvermietung schwierig. Im Einkommensteuerbescheid für 2009 blieb der geltend gemachte Werbungskostenüberschuss mit der Begründung außer Ansatz, die Vermietungsabsicht sei nicht nachgewiesen. Laut Unterlagen habe ab Februar 2009 Verkaufsabsicht bestanden, so dass die Werbungskosten zum Verkauf und nicht zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung gehörten.

Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg. Das Finanzgericht führte dazu aus, dass die Berücksichtigung von Aufwand als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung voraussetze, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen habe, aus einem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben habe. Mietverträge unter nahen Angehörigen seien nach der BFH-Rechtsprechung daraufhin zu untersuchen, ob sie im Voraus klar und eindeutig vereinbart wurden und in ihrer Ausgestaltung sowie in ihrer Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Die Eltern hätten jedoch kurz nach ihrem Umzug in das Pflegeheim keine Miete mehr gezahlt.

Die geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung könnten auch deshalb nicht berücksichtigt werden, weil der Steuerpflichtige nach dem Auszug seiner Eltern seine Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben habe. Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung könnten nur dann als vorab entstandene Werbungskosten abzugsfähig sein, wenn sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen habe, daraus durch Vermieten Einkünfte zu erzielen. Bleibe der Steuerpflichtige nach einer vorherigen Vermietung untätig und nehme den Leerstand auch künftig hin, spreche dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten bzw. für dessen Aufgabe. Der Werbungskostenabzug bleibe nach der BFH-Rechtsprechung allerdings grundsätzlich auch dann erhalten, wenn der Steuerpflichtige neben der Vermietungsabsicht auch mit Veräußerungsabsicht handele, sofern die Veräußerungsabsicht nicht vorrangig sei.

Im Streitfall würden die vorliegenden Indizien für eine Aufgabe der - ursprünglich wohl vorhandenen - Einkünfteerzielungsabsicht sprechen. Bereits seit Februar 2009 habe sich der Steuerpflichtige um einen Verkauf des Anwesens bemüht. Dass sich der Steuerpflichtige daneben oder gar vorrangig um eine (Neu-)Vermietung bemüht hätte, sei demgegenüber nicht ersichtlich.

Hinweis: Im Streitfall hatte der Sohn zunächst die Betreuung seiner Eltern nach deren Umzug ins Pflegeheim übernommen. Seine persönliche und zeitliche Beanspruchung dadurch fand keine Berücksichtigung in den Überlegungen des Finanzgerichtes. Im Rahmen der Gesamtschau wurde auch der Umstand nicht berücksichtigt, dass die Mieter bereits seit Jahren pünktlich ihre Miete zahlten und ihr mittel- und langfristiger Verbleib zunächst ungeklärt war. Das Finanzgericht hat nicht die Frage geklärt, wie sich ein durchschnittlicher Vermieter in einer solchen Situation potentiell verhalten hätte.

Quelle: FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18. November 2014, 5 K 1403/14, Revision eingelegt (Az. des BFH: IX R 42/15), NWB DokID: ZAAAF-06945
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