Steuer-News-Archiv
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Freitag, 01.04.2016

Verlustabzug bei Ferienhäusern: keine Überschussprognose

Ein Ehepaar erwarb im Jahr 1999 von einer GmbH in einer Ferienküstenregion ein unbebautes Grundstück, auf dem es ein Ferienhaus errichten ließ. Zwischen der GmbH und den Eheleuten wurde gleichzeitig ein Gästevermittlungsvertrag auf zehn Jahre geschlossen. Der Vertrag sah u.a. formularmäßig vor, dass die Eigentümer ihr Ferienhaus für max. 4 Wochen im Jahr und nur in beschränkten Zeiträumen, die außerhalb der allgemeinen Ferienzeit lagen, selbst nutzen durften. Weiter hatten sich die Eheleute verpflichtet, das Grundstück nebst Ferienhaus mit Inventar und Mobiliar in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten sowie regelmäßige Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Für das Objekt ergaben sich in den Jahren 1999 bis 2006 bei 115 bis 184 Vermietungstagen pro Jahr insgesamt Verluste i.H.v. 63.500 €.

Das Finanzamt berücksichtigte die geltend gemachten Verluste wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht. Mit den Einsprüchen und der Klage machten die Eheleute mit Hinweis auf die BFH-Rechtsprechung geltend, dass Überschusserzielungsabsicht anzunehmen sei, wenn eine Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werde. Auch bei ihnen sei keine Selbstnutzung des Objekts zu Erholungszwecken erfolgt. Die auf wenige Tage beschränkte Selbstnutzung habe ausschließlich der Durchführung von Reparaturarbeiten gedient. Unberücksichtigt könne auch nicht bleiben, dass die ortsübliche Vermietungszeit, die rund 150 Tage/Jahr betrage, regelmäßig überschritten werde. Dessen ungeachtet sei bis zum Jahr 2029 auch mit einem Totalgewinn zu rechnen.

Das Finanzgericht Köln gab der Klage im ersten Rechtsgang weitgehend statt. Es verzichtete trotz der vorbehaltenen vierwöchigen Selbstnutzungszeit auf eine Überschussprognose seitens der Eheleute, da im Streitfall eine überdurchschnittlich hohe Anzahl von Vermietungstagen erreicht wurde und die Möglichkeit der Selbstnutzung auf außerhalb der allgemeinen Ferienzeit liegende Tage beschränkt war. Im Revisionsverfahren hat der BFH diese Entscheidung wegen der den Eheleuten vorbehaltenen Möglichkeit der Selbstnutzung aufgehoben und zur Vornahme der Überschussprognose zurückverwiesen. Daraufhin legten die Eheleute nun erstmals eine „Zusatzvereinbarung” zum Gästevermittlungsvertrag mit der GmbH vor, nach der abweichend vom ursprünglichen Gästevermittlungsvertrag keine Eigennutzung des Ferienhauses durch die Eheleute erfolgt war.

Trotz der Vorgaben des BFH hielt das Finanzgericht weiterhin daran fest, dass keine Überschussprognose zu erstellen war. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit sei grundsätzlich von einer Gewinnerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Dies gelte nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch für Ferienwohnungen, wenn diese ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten würden und wenn außerdem die erreichten Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschritten. Eine zusätzliche Überschussprognose zum Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht sei dann nicht erforderlich. Der nachträgliche Ausschluss der ursprünglich vereinbarten Selbstnutzungsmöglichkeit im Übrigen an Dritte vermieteter Ferienwohnungen schließe die Überprüfung der Einnahmeerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose ebenso aus, wie dies bei von Anfang an ausgeschlossener Selbstnutzung der Fall sei.

Hinweis: Nach der BFH-Rechtsprechung ist eine Überschussprognose bei Ferienwohnungen vorzunehmen, wenn sich der Steuerpflichtige die Möglichkeit der Selbstnutzung vorbehalten hat. In Fällen einer von Anfang an ausgeschlossenen Selbstnutzung ist eine solche nicht erforderlich. Nach dem Urteil des Finanzgerichts Köln gilt dies auch in Fällen eines nachträglichen Ausschlusses der ursprünglich vereinbarten Selbstnutzungsmöglichkeit.

Quelle: FG Köln, Urteil vom 17. Dezember 2015, 10 K 2322/13, NWB DokID: DAAAF 49535
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