Gebäudesanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten oder sofortige Werbungskosten
Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wenn diese innerhalb von drei Jahren nach dessen Anschaffung durchgeführt werden und wenn die Nettokosten (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese sog. „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ i.S. des Einkommensteuergesetzes können nur im Wege der Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich geltend gemacht werden.
Der BFH hat jetzt mit drei Urteilen den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ für die Fälle konkretisiert, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen auch reine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden.
In allen Urteilsfällen hatten die Steuerpflichtigen Immobilien erworben und in dem Dreijahreszeitraum nach der Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Da die gesamten Nettokosten der Renovierungen jeweils 15 % der Anschaffungskosten überstiegen, ließ das Finanzamt die geltend gemachten Werbungskosten nicht zum Abzug zu, sondern ging insgesamt von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus. Die Steuerpflichtigen machten geltend, dass jedenfalls die Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen (z.B. für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern etc.) isoliert betrachtet werden müssten.
Dem widersprach der BFH. Auch reine Schönheitsreparaturen würden zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S. des Einkommensteuergesetzes gehören. Der BFH begründet dies mit dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck, aus Gründen der Rechtsvereinfachung und -sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen. Dieser gesetzlichen Intention einer Typisierung würde es aber widersprechen, wenn man im Rahmen einer im Anschluss an den Erwerb vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes einzelne Arbeiten isoliert und damit stets den konkreten statt den typischen Fall betrachten müsste – so der BFH.
Hinweis: Der BFH hatte in einem Urteil aus 2009 bei der Einbeziehung der Aufwendungen für Schönheitsreparaturen in die anschaffungsnahen Herstellungskosten noch einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang der Maßnahmen zu einer einheitlichen Baumaßnahme gefordert. An dieser Rechtsprechung hält der BFH nun ausdrücklich nicht mehr fest. Nach diesen aktuellen Urteilen müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden. Eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig. Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, gehören nicht zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Dazu zählen übliche Schönheitsreparaturen nicht, da sie i.d.R. nicht jährlich vorgenommen werden.