Steuer-News-Archiv
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Sonntag, 01.04.2012

Schuldzinsenabzug auch nach Verkauf des Vermietungsobjekts?

Auch nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie kann es sein, dass nicht alle damit im Zusammenhang stehenden Darlehen durch den Verkaufserlös abgelöst werden können. Der ehemalige Vermieter muss dann nach dem Objektverkauf den Restkredit weiterhin bedienen.

Waren die Schuldzinsen für den Immobilienkredit während der Vermietungsphase noch als Werbungskosten steuerlich abziehbar, sind sie es nach dem Verkauf des Objektes nach derzeitiger Auffassung der Finanzverwaltung nicht. Diese sog. nachträglichen Schuldzinsen beurteilen die Finanzämter anders als während der Zeit, als der Steuerpflichtige aus dem vermieteten Grundstück noch Einnahmen erzielte. Allerdings ist die Haltung der Finanzverwaltung seit einiger Zeit umstritten.

Auslöser dafür war ein Urteil des BFH aus dem Jahr 2010. Dort entschied der BFH, dass in den Fällen von GmbHBeteiligungen nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen abgezogen werden können, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Schulden ausgereicht hatte. Könnte diese Rechtsprechung nicht auch auf den Bereich der Vermietungseinkünfte ausgedehnt werden? Die Finanzverwaltung verneint das beharrlich. Aktuell hat sich dazu die Oberfinanzdirektion Frankfurt geäußert.

Anders als bei der Finanzierung von Betriebsausgaben oder Werbungskosten – so die Finanzverwaltung – komme es bei der Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten darauf an, wie der finanzierte Vermögensgegenstand genutzt werde. Werden mit dem Gegenstand Einkünfte erzielt, können die Schuldzinsen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden.

Allerdings, so die Finanzverwaltung, werde im deutschen Einkommensteuerrecht zwischen betrieblichen Einkunftsarten und den Überschusseinkunftsarten unterschieden. Ein erheblicher Unterschied sei vor allem, dass bei den betrieblichen Einkunftsarten auch die Vermögenszuwächse besteuert würden. Bei den Überschusseinkünften sei das nur bei den Erträgen aus der Nutzung der Fall. Deswegen wurden bislang nur nachträgliche Schuldzinsen im betrieblichen Einkunftsbereich berücksichtigt. Da im Bereich des Privatvermögens die Vermögensänderungen grundsätzlich außer Ansatz blieben, entfalle mit dem Wegfall der Einkunftsquelle auch der Veranlassungszusammenhang mit den Schuldzinsen, unabhängig von der Höhe eines etwa zu erzielenden Veräußerungserlöses.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung hat der BFH in seiner Entscheidung zum nachträglichen Schuldzinsenabzug bei Beteiligungen diese bereits gefestigten Grundsätze nicht aufgegeben. Das Urteil sei lediglich eine Reaktion auf die abgesenkte Wesentlichkeitsgrenze von 1 %, die dazu führe, dass Vermögensänderungen im Privatbereich grundsätzlich steuerverhaftet seien.

Im Vermietungsbereich gebe es hingegen keine ähnliche Steuerverstrickung. Auch die Ausdehnung der Spekulationsfrist auf 10 Jahre ändere daran nichts. Deshalb bleiben nachträgliche Schuldzinsen weiterhin bei den Vermietungseinkünften nicht abzugsfähig.

Weiterhin weist die Finanzverwaltung auf aktuelle Rechtsprechung der Finanzgerichte hin, die den Werbungskostenabzug für nachträgliche Schuldzinsen ebenfalls verneint. Doch gegen diese wurde zwischenzeitlich Revision beim BFH eingelegt. Veranlagungen könnten mittels Einspruch und Antrag auf Verfahrensruhe bis zu einer endgültigen Entscheidung offen gehalten werden. Aussetzung der Vollziehung dürfen die Finanzämter aber nicht gewähren.

Hinweis: Betroffene sollten ihre Steuerbescheide unter Hinweis auf das Revisionsverfahren IX R 67/10 nicht bestandskräftig werden lassen. Wir unterstützen Sie dabei gerne!

Quelle: OFD-Frankfurt am Main, Verfügung vom 24. Januar 2012, S 2211 A 17 St 214, DB 2012 S. 545
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