Schuldzinsen nach Veräußerung des Mietobjektes
Im Jahr 2005 hatte der BFH entschieden, dass Zinsen für ein Darlehen, mit dem sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) finanziert worden sind, als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Es kam danach nicht darauf an, ob ein etwaiger Veräußerungserlös zur Schuldentilgung ausgereicht hätte.
Zwei neuere Urteile des Bundesfinanzhofes aus 2007 und 2012 haben die Finanzverwaltung nun dazu veranlasst, ihre Verwaltungsauffassung zur Behandlung von Schuldzinsen für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen als nachträgliche Werbungskosten neu zu formulieren.
Nach Ansicht der Finanzverwaltung stehen die aktuellen Urteile einer unveränderten Anwendung des BFHUrteils aus 2005 entgegen. Auch den Grundsatz der steuerlichen Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen bei Gewinn- und Überschusseinkunftsarten sieht das Finanzamt bei einer weiteren Anwendung des BFHUrteils als gefährdet an.
Hinweis: Das BFH-Urteil aus dem Jahr 2007 befasst sich mit nachträglichen Schuldzinsen im Falle einer Betriebsaufgabe. Schuldzinsen für betrieblich begründete Verbindlichkeiten sind danach nur insoweit nachträgliche Betriebsausgaben, als die zugrunde liegenden Verbindlichkeiten nicht durch eine mögliche Verwertung von Aktivvermögen beglichen werden können. Nach dem Urteil des BFH aus dem Jahr 2005 sind Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines Mietobjektes dienen, als nachträgliche Werbungskosten abziehbar, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Dies gilt zumindest bei einer als privates Veräußerungsgeschäft steuerbaren Veräußerung der Immobilie.
Die Finanzverwaltung macht daher zur Voraussetzung für den nachträglichen Werbungskostenabzug, dass nach Veräußerung des Mietobjekts der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehens-verbindlichkeit zu tilgen. Dies soll nun auch für Schuldzinsen für durch Darlehen finanzierte Werbungskosten gelten.
Hierzu führt sie weiter aus, dass der durch die tatsächliche Verwendung des Darlehens zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten geschaffene Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zwar grundsätzlich nach Beendigung der Vermietungstätigkeit bestehen bleibt. Sofern der Veräußerungserlös aber nicht zur Tilgung dieses Darlehens verwendet werde, könne eine daneben bestehende bzw. neu entstehende private Motivation für die Beibehaltung des Darlehens den ursprünglich gesetzten wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang überlagern und damit durchbrechen.
Bestünden im Zusammenhang mit dem veräußerten Mietobjekt mehrere Darlehensverbindlichkeiten, sei für die steuerliche Anerkennung der Verwendung des Veräußerungserlöses zur Tilgung der Verbindlichkeiten entscheidend, dass die Darlehen marktüblich und wirtschaftlich unter Berücksichtigung der Zinskonditionen abgelöst würden.
Das bedeutet, dass die Finanzverwaltung nur die Zinsen der Darlehen mit den niedrigsten Zinskonditionen als nachträgliche Werbungskosten anerkennen will und das auch nur, wenn die Darlehen nicht durch den Veräußerungspreis des Mietobjektes beglichen werden können.
Diese Rechtsgrundsätze sollen erstmals auf gezahlte Schuldzinsen angewendet werden, wenn das Veräußerungsgeschäft über das Mietobjekt nach dem 31. Dezember 2013 rechtswirksam abgeschlossen wird.
Hinweis: Der Auffassung der Finanzverwaltung kann hier nicht gefolgt werden. Die Finanzverwaltung verkennt, dass sich das BFH-Urteil aus dem Jahr 2012 auf Schuldzinsen für Darlehen bezieht, die zur Finanzierung der Anschaffungskosten beansprucht wurden. Auch wenn sich aus dem BFHUrteil aus 2007 ergibt, dass Aktivvermögen zur Tilgung von Schulden eingesetzt werden muss, die nicht in einem direkten Zusammenhang mit dem Aktivvermögen stehen, so bleibt die Frage offen, ob dies auf die Vermietungseinkünfte übertragbar ist, denn dass Urteil betraf nachträgliche Betriebsausgaben nach einer Betriebsaufgabe. Letztlich wird es darauf hinaus laufen, dass der BFH sich noch einmal mit dieser Fragestellung auseinandersetzen muss.