Steuer-News-Archiv
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Mittwoch, 01.07.2015

Einkünfteerzielung bei Vermietung und Verpachtung

Das bayerische Landesamt für Steuern hat einen neuen Leitfaden veröffentlicht, der sich mit der Einkunftserzielung bei Vermietung und Verpachtung beschäftigt. Im Wesentlichen geht es dabei um Anerkennung von Verlusten aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken. Dabei wird Bezug auf die geltende Rechtsprechung genommen.

Die Anerkennung von Einkünften aus einer Betätigung oder Vermögensnutzung setzt demnach voraus, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, auf Dauer nachhaltig Gewinne zu erzielen. Kommt das Finanzamt zu dem Ergebnis, dass keine Gewinnerzielungsabsicht gegeben ist, geht es von Liebhaberei aus und erkennt die Verluste hieraus nicht an.

Auf Dauer angelegte Vermietung

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Diese Grundsätze gelten jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht indes für die Vermietung von Gewerbeobjekten und für die Vermietung unbebauter Grundstücke, für die die Einkunftserzielungsabsicht stets zu prüfen ist.

Nach der Verwaltungsauffassung ist eine Vermietung auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Die Einkunftserzielungsabsicht könne zu einem späteren Zeitpunkt sowohl begründet werden als auch wegfallen.

Habe der Steuerpflichtige den endgültigen Entschluss gefasst, auf Dauer zu vermieten, sei von seiner Einkunftserzielungsabsicht für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann auszugehen, wenn er das bebaute Grundstück später auf Grund eines neu gefassten Entschlusses veräußere oder selbst nutze. Dabei kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an. So sei eine Veräußerung nach einer Scheidung oder bei einer finanziellen Notlage unschädlich. Erteile der Steuerpflichtige einen Maklerauftrag, der die Veräußerung der bisher zu Mietzwecken genutzten Wohnung zum Gegenstand habe und bewerbe er in selbst geschalteten Anzeigen die Wohnung ausschließlich als Verkaufsobjekt, könne dies im Einzelfall als Indiz für die Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht gewertet werden, selbst wenn er gelegentlich auch punktuell Vermietungsbemühungen entfalte.

Gründe, die gegen eine Einkunftserzielungsabsicht sprechen

Folgende Beweisanzeichen können gegen eine Einkunftserzielungsabsicht sprechen:

  • befristete Vermietung - Zeitmietvertrag
  • kurz laufende Fremdfinanzierung
  • zeitnahe Suche nach einem Käufer
  • zeitnahe Kündigung des Mietverhältnisses nach Anschaffung
  • zeitnahe Veräußerung (i.d.R. innerhalb von 5 Jahren nach Anschaffung/Herstellung)
  • zeitnahe Eigennutzung (i.d.R. innerhalb von 5 Jahren nach Anschaffung/Herstellung)
  • Mietkauf-/Bauherrenmodelle
  • außergewöhnlich lange Renovierungszeiten (z.B. mehr als 5 Jahre)
  • Erteilung eines Maklerauftrags mit dem Ziel des Verkaufs der Wohnung

Unschädlich sind hingegen:

  • Verkauf wegen Zwangslage (z. B. finanzielle Notlage, Scheidung)
  • Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen und erhöhten Abschreibungen

Die Beweislast für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht trägt laut Verwaltung der Steuerpflichtige. Er kann das gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen erschüttern, indem er Umstände schlüssig darlegt und ggf. nachweist, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Veräußerung oder zur Selbstnutzung erst nachträglich gefasst hat. Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder Errichtung des Objekts und der nachfolgenden Veräußerung oder Selbstnutzung ist, umso höher sind die Anforderungen an den Nachweis.

Vermietung von Ferienwohnungen

Bei Ferienwohnungen ist die Einkunftserzielungsabsicht nur dann nicht zu prüfen, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in den Leerstandzeiten dafür bereitgehalten wird. Von einer ausschließlichen Vermietung ist noch auszugehen, wenn die Ferienwohnung an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich vermietet wird. Tage, an denen eine Vermietung aufgrund äußerer Umstände (z.B. Renovierung) nicht möglich ist, sind nicht einzubeziehen. Auf jeden Fall darf zu keiner Zeit eine Selbstnutzung vorliegen.

Auch hier soll der Steuerpflichtige die Beweislast dafür tragen, dass er die Wohnung zu keiner Zeit selbst genutzt hat. Keine Selbstnutzung sind kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung zu Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe, Reinigung, allgemeiner Kontrolle, Beseitigung von Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen.

Hinweis: Im Leitfaden des bayerischen Landesamtes finden sich einige Beispiele, wie Steuerpflichtige beweisen können, dass sie die Ferienwohnung nicht selbst nutzen und wie eine Zuordnung von Leerstandzeiten zu erfolgen hat.

Personengesellschaft

Die Grundsätze sind auch auf Personengesellschaften anwendbar, wobei die Einnahmeerzielungsabsicht sowohl auf der Ebene der Personengesellschaft, als auch bei den einzelnen Anteilseignern zu prüfen ist. Auf Ebene der Gesellschafter liege eine Einnahmeerzielungsabsicht nicht vor, wenn sich der Gesellschafter nur kurzfristig zur Verlustmitnahme beteilige. Bei Verlustzuweisungsgesellschaften bestehe außerdem in der Regel keine Einkunftserzielungsabsicht.

Überschussprognose

Sprächen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht, sei stets zu prüfen, ob mit der Vermietung ein Totalüberschuss erwirtschaftet werden könne.

Dies hänge von einer vom Steuerpflichtigen zu erstellenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung ab. Darin sollen die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Einnahmen und anfallenden Werbungskosten Eingang finden. Handele es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, betrage der Prognosezeitraum 30 Jahre.

Es sollen alle objektiv erkennbaren Umstände einbezogen werden, zukünftig eintretende Faktoren jedoch nur dann, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar waren. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums könnten wichtige Anhaltspunkte liefern. Dies gelte umso mehr, wenn die zukünftige Bemessung eines Faktors unsicher ist.

Verbilligte Überlassung von Wohnraum

Seit dem Veranlagungszeitraum 2012 ist die Erstellung einer Überschussprognose bei einer verbilligten Überlassung einer Wohnung nicht mehr erforderlich. Hier fordert der Gesetzgeber nunmehr eine Prüfung anhand der ortsüblichen Miete. Liegt die vereinbarte und auch tatsächliche gezahlte Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, so ist von Gesetzwegen von einer Vollentgeltlichkeit auszugehen.

Liegt die vereinbarte Miete jedoch unter 66 % der ortsüblichen Miete, so sind die Werbungskosten anteilig zu kürzen. Beträgt der vereinbarte Mietzins demnach nur 50 % der ortsüblichen Miete, können auch nur 50 % der Werbungskosten abgezogen werden.

In diesem Zusammenhang weist das bayerische Landesamt jedoch darauf hin, dass bei Mietverträgen zwischen Angehörigen, bei denen regelmäßig ein verbilligter Mietzins vereinbart wird, die grundsätzliche steuerliche Anerkennung des Mietvertrags davon abhängt, dass er bürgerlichrechtlich wirksam geschlossen ist und die Gestaltung und Durchführung des Vertrages dem zwischen Fremden Üblichen entspricht (sog. Fremdvergleich). Diese Prüfung habe stets vor der Prüfung der ortsüblichen Miete zu erfolgen. Der umfangreiche Leitfaden des bayerischen Landesamtes für Steuern nimmt zu einigen Sonderproblemen Stellung und enthält zahlreiche Beispiele. In der Praxis sorgt die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung stets für Diskussionsstoff mit dem Finanzamt. Laut geltender Rechtsprechung muss der Steuerpflichtige den Nachweis der Einnahmeüberschussabsicht erbringen, wenn er die Verluste geltend machen möchte und es sich nicht um eine unbefristete Überlassung von Wohnraum handelt. Bayerisches Landesamt für Steuern von 01. Juni

2015 NWB Dok.-ID: BAAAE-97236.

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