Steuer-News-Archiv
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Montag, 01.01.2018

Darlehenszinsen für ein nießbrauchsbelastetes Grundstück

Ein Steuerpflichtiger erwarb zusammen mit seiner Schwester im Wege der vorweggenommenen Erbfolge im Jahr 1995 von seiner Mutter sowie im Jahr 2008 von seiner Tante ein bebautes Grundstück zu je 50 %. Das Grundstück befand sich in zentraler Innenstadtlage und das aufstehende Gebäude umfasste eine kleinere Ladeneinheit sowie sechs Mietwohnungen. Die Mutter und die Tante hatten das Grundstück gemeinschaftlich vermietet und behielten sich den lebenslänglichen Nießbrauch je zur Hälfte vor.

Im Jahr 2011 kaufte der Steuerpflichtige von seiner Schwester deren hälftigen Miteigentumsanteil an dem nießbrauchsbelasteten Grundstück für 250.000 €. Für den Kaufpreis nahm er Fremdkapital auf. Die Schuldzinsen hierfür sowie die Abschreibung für den Gebäudeteil machte er als vorweggenommene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte diese nicht an, da er keine Vermietungseinkünfte erzielte. Diese erzielten weiterhin die Tante und die Mutter als Nießbrauchsberechtigte.

Das Finanzgericht erkannte die Schuldzinsen jedoch an, die Abschreibung aber nicht. In den bisher vom BFH entschiedenen Fällen zur Berücksichtigung von Werbungskosten bei einem mit einem lebenslangen Nießbrauch belasteten Grundstück sei die Berücksichtigung beim Grundstückseigentümer jeweils am Nachweis eines ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen den geltend gemachten Aufwendungen und der Einkunftsart gescheitert.

Nach Ansicht des BFH fehlt es regelmäßig an der Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, wenn der Steuerpflichtige Aufwendungen für eine Immobilie tätigt, die eine andere Person zu nutzen berechtigt und ein Ende der Nutzung nicht absehbar ist. In diesen Fällen sei jedoch ausnahmslos um die Berücksichtigung von Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten gestritten worden. Der vorliegende Fall war jedoch anders gelagert.

Hier sei trotz der Belastung mit dem Nießbrauchsrecht von einer Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen.

Der Steuerpflichtige habe immer beabsichtigt, nach dem Wegfall der Nießbrauchrechte mit dem Grundstück Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Dies habe auch die weitere Entwicklung der Folgejahre gezeigt.

Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen würde es sich bei den Anschaffungskosten für das Grundstück und den damit im Zusammenhang stehenden Finanzierungskosten um Aufwendungen handeln, die ausschließlich im Hinblick auf die in der Zukunft beabsichtigte und dann auch erfolgte Vermietung getätigt worden seien. Damit stünden diese Aufwendungen grundsätzlich im direkten wirtschaftlichen Zusammenhang zu den in der Zukunft beabsichtigten und letztlich auch erzielten Vermietungseinkünften.

Anders sei dies bei der auf die Anschaffungskosten geltend gemachte AfA, da sich diese auf die Abnutzung des Gebäudes beziehe. Im Streitjahr hätten jedoch die Nießbrauchberechtigten (Mutter und Tante) das Gebäude zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt und daher seien sie allein zur Geltendmachung von AfA auf das Gebäude berechtigt gewesen.

Hinweis: Ein sehr bemerkenswertes Urteil des Finanzgerichtes! Es ist zu hoffen, dass der BFH es bestätigen wird, ermöglicht es doch den teilweisen Abzug von Werbungskosten auch bei einem mit einem Nießbrauch belasteten Grundstück, wenngleich der Abzug der Abschreibung beim Vorbehaltsnießbraucher verbleibt.

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